生活誌

2022年6月17日 漏水屋是很多人買房的噩夢，但是漏水過的房子還是會回到市場，又該怎麼賣呢? 這集會從合約的角度來提醒大家如何避免漏水屋相關問題，在買賣的過程中怎麼在合約中保護自己，不管是「買房避免陷阱」或「賣房保障權益」，都由大壯法律事務所的主持律師高宏銘來提醒大家！ ●保固 V.S 瑕疵擔保 有什麼不一樣？ （圖／樂居提供） 瑕疵擔保 –要求層面較廣，除了能請求「修繕」外，還能主張「減少價金」或「解除契約」。 –要主張瑕疵擔保會有一些要件 交屋後5年內為期限（5年後權利滅失） 發現瑕疵要即時通知 6個月內要主張權利 保固 -並沒有明確的法律規定，是由出賣人（建商、屋主、仲介等）提供的保證。 -權利主張只著重在「修繕」。 -去除掉瑕疵擔保的限制要件，只要在保固期間內通知，出賣人就需要來修繕。 →律師建議 關於「保固」和「瑕疵擔保」，有3點要提醒大家 1、發現瑕疵要即時通知，即時通知的認定有合理性，一般來說不要故意拖太長的時間都會認定是合理的範圍。 2、通知最好有書面事證，避免以後更多的問題，通知出賣人時最好用有時間戳記的方式，如存證信函、訊息、EMAIL等。 3、保固期過後還是可以主張瑕疵擔保，一般保固的期限較短約1年，但是瑕疵擔保有5年的期限；因此就算保固時間過了在期限內還是可以用瑕疵擔保來請求權利。 Tips→簽了「不動產現況說明書」就不能主張瑕疵擔保嗎? 錯了！就算簽了現況說明書還是可以主張瑕疵擔保，只要房子再賣給你的時候就存在的瑕疵就能向出賣人主張瑕疵擔保；但重點是要去證明這個瑕疵在交屋前就存在，或是因為某個交屋前的原因導致現在的屋況有問題，例如牆壁內原本有管線些微破裂，幾年後才在牆壁上出現壁癌，這也可以向出賣人請求修繕或賠償，只要請專業檢定證明這個瑕疵存在的時間點。 賣方不能跟你說這個管線不是我造成的問題，因為「出賣人要負無過失責任」只要問題存在而且被證明是交屋前的問題造成，賣方就必須處理。 保固跟你想像的不一樣 保固雖然說會修繕，但如果修好幾次都修不好怎麼辦？保固時間內提出修繕要求，但是修繕的工期完成日，超過保固時間，超過時間的服務應該誰負責付費？保固還是有很多糾紛，因為「賣方想的保固跟你想的保固可能不一樣」，最後產生爭議還是要透過民事訴訟來解決。 為了避免這種狀況，建議大家最好對保固約定做更清楚的定義，確認保固的內涵，最好直接在條約中註明，像是修繕...

2022年6月7日 週二 上午11:09 內政部去年底祭出打炒房5重拳，將規範預售屋禁止轉售，雖然5月的立法院會期未排程，但從5月網路釋出的預售屋換約物件清楚可見「逃命潮」，全國共計逾1.2萬件預售屋轉手，較半年前大增50%，其中以台南、高雄及桃園增幅最多，估計在物件競爭下較有撿便宜的機會。 所謂的打炒房5重拳，是指去年底內政部提出的《平均地權條例》、今年3月經行政院通過，包含限制預售屋換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、檢舉獎金制度、重罰炒作等5大方向。原本預計5月進立院排審未果。不過內政部次長花敬群日前出席活動時指出，該修法是重中之重，絕對是內政部下個會期、9月最優先處理的法案，只要立院支持，最快10月完成三讀。 雖然排審延宕，但此修法確實緊讓不少預售屋買方急著跳船逃命，讓近期網路上的預售屋轉售物件增加。根據屋比房屋統計都今年5月與去年12月的預售屋轉售數量，全國從8377件暴增至12548件。 屋比房屋總經理葉國華表示，在今年內政部打算進行《平均地權條例》修法、主推預售禁轉售修法下，預售轉售賣壓似乎有再次出籠的跡象，去年底至今短短5個月，就增加了4171間、50%的待售量，並以中南部量體增加最多，增加幅度也相對較大，後續若修法通過，在新法上路前預售轉售賣壓恐將出現一路攀升的狀況。 進一步觀察主要七大都會區的預售屋轉手狀況，5個月來增幅最大的是台南市，從618件增加到1112件，增幅80%；桃園和高雄市也大增64%。不過若以數量來看，一向是預售屋大量轉手區域的台中市，今年5月共計有4896件預售屋等待接盤俠，增幅41%。 葉國華解釋，近年房市熱，坐擁科學園區、大廠設廠、交通建設等熱點話題的新興重劃區更是各大建商必爭之地，以桃園來說，就有A7、小檜溪、經國、中路、青埔高鐵特區等熱門重劃區，近年這些區域的預售屋交易量都名列北台灣交易前茅，房價也連跳兩、三個台階，漲勢相當驚人。 再以台南、高雄來講，葉國華指出，近年因台積電設廠題材導致房市出現「聞積起舞」的狂漲模式，帶動蛋白及蛋殼區的房市發展，尤其是靠近科學園區、捷運的新興重劃區域，包含楠梓、橋頭的新屋房價從1字頭漲到2字頭，精華左營區或鼓山區內的農16、美術館的新屋4字頭，豪宅甚至達5字頭；台南善化新屋也衝到4字頭，房價上漲速度相當驚人，許多投資客都獲利飽滿。 不過葉國華表示，今年以來受政府房市管制措施、疫情...